Imóveis na Gestão Patrimonial: Alugar, Comprar ou Vender?

A evolução tributária prevista entre 2026 e 2033 torna essencial uma análise cuidadosa sobre como gerir imóveis de forma eficiente. Neste momento, existe uma janela de oportunidade até 2026 para estruturar patrimônio via holding e reduzir impactos futuros. Vamos explorar o contexto, comparar alternativas e apresentar um roteiro prático.

Contexto da Reforma Tributária 2026-2033

Com a Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025, o Brasil avançou para um sistema unificado de cobrança sobre bens e serviços. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passam a incidir sobre operações imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas, como holdings patrimoniais. Simultaneamente, o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) será implantado para consolidar dados de cartórios, registros e notas fiscais.

No ano-teste de 2026, a alíquota é zero, mas há obrigações acessórias obrigatórias: emissão de notas eletrônicas DERE e integração com o CIB. Quem não cumprir paga 1% sobre a receita. A partir de 2027, a CBS assume efeito prático de ~4,5% efetiva, com redução de 50% na base de cálculo em vendas de imóveis. Até 2033, IBS e CBS convergem para uma alíquota consolidada de ~14% sobre operações de pessoas jurídicas.

Opções de Gestão Patrimonial: Alugar, Comprar ou Vender

Decidir entre manter, adquirir ou se desfazer de imóveis envolve fatores tributários, operacionais e sucessórios. A escolha varia conforme se está em nome de pessoa física ou de uma holding patrimonial.

• Alugar: Pessoa física paga IRPF direto sobre aluguel; sem créditos fiscais. Holding deduz IPTU, condomínio e reformas, mas os dividendos passam a sofrer tributação a partir de 2026.
• Comprar: Antes de 2026, vale atualizar custo de aquisição via IPCA ou DERP (4% sobre diferença). Após, regras rígidas elevam exigências acessórias e reduzem incentivos diretos.
• Vender: PF paga 15-22,5% sobre ganho de capital. PJ incorre em IBS/CBS, mas obtém 50% de redução de base e aproveita créditos fiscais acumulados.

Vantagens e Riscos da Holding Patrimonial em 2026

Estruturar uma holding patrimonial pode trazer benefícios significativos, mas envolve custos e obrigações adicionais. A decisão depende do tamanho e da composição do portfólio imobiliário.

• Proteção Patrimonial: Segregação dos bens por meio de CNPJ, diminuindo riscos de responsabilização direta.
• Créditos Fiscais Amplos: Possibilidade de compensar IPTU, condomínio, reforma e seguro no cálculo da CBS.
• Planejamento Sucessório Facilitado: Doação de cotas com ITCMD favorável antes da vigência plena do CIB; evitando inventários demorados.
• Custos de Formalização: Honorários contábeis e jurídicos periódicos obrigatórios para manter a estrutura ativa.
• Tributação de Dividendos: A partir de 2026, distribuição de lucros sofre tributação específica, reduzindo eficiência da holding.
• Obrigações Acessórias: Emissão de notas, integração ao CIB e entrega de demonstrativos anuais mesmo em anos sem receita.

Planejamento Sucessório e Próximos Passos

Para tirar proveito da janela tributária disponível até o final de 2026, recomenda-se um plano de ação claro e bem estruturado.

• Avaliar o portfólio atual e simular cenários tributários para PF e PJ antes de 2026.
• Atualizar voluntariamente valores de aquisição via DERP ou IPCA até dezembro de 2024.
• Constituir holding patrimonial e registrar bens no CIB durante o ano-teste.
• Proceder à doação de cotas entre familiares para otimizar ITCMD e evitar inventário judicial.
• Regularizar bens pelo DERP e preparar declarações para o IR 2026 com cruzamento de dados.

Ao seguir estas etapas, investidores e famílias poderão aproveitar a oportunidade única de 2026 para proteger, otimizar e transmitir seu patrimônio imobiliário, minimizando custos futuros e assegurando tranquilidade sucessória.